31.08.18 11:14

Як обійти мораторій: "сірі" схеми продажу землі, яку не можна продавати


Як обійти мораторій:

 

Продавати чи не продавати? Суперечки щодо того, чи має бути українська земля ринковим товаром, точаться понад 16 років. Тимчасово відстрочена можливість українців вільно укладати договори купівлі/продажу та іншого відчуження ділянок сільськогосподарського призначення перетворилася на кількадесятилітню практику.

Противники зняття мораторію говорять, що до нього не готовий ні ринок, ні бази Держгеокадастру, ні самі селяни, які продадуть свою землю за безцінь іноземним агрохолдингам.

Прихильники вільного ринку землі наголошують на тому, що мораторій – це порушення права власності селянина на землю, яке робить його «недогосподарем», залежним від волі місцевих земельних олігархів, а до того ще й гальмує розвиток невеликих фермерських господарств і загалом робить Україну – державою з відсталою економікою. Тим більше, що заборона сприяє розвитку тіньового ринку, де землю все одно продають. Причому – дійсно за безцінь.

З аргументами обох сторін, а також тим, що чекає продавців і покупців землі "за сірими схемами" розбирався кореспондент Zmi.ck.ua.

Загальна площа земельного фонду України становить 60,4 млн га, з них сільськогосподарські угіддя –41,5 млн, рілля – 32,5 млн. Тобто частка сільськогосподарських угідь складає 68,7%.

В 90-х було роздержавлено більше половини усіх сільськогосподарських угідь – 31 мільйон гектарів. Практично усі ці землі мали сільськогосподарське призначення, а «пайовиками» стали колишні колгоспники.

- Я загалом не згоден з тим, як відбувалась приватизація землі. Як і роздержавлення підприємств. Проте, якщо сертифікати на свою частку в певній фабриці чи заводі ми могли продати за готівку, або вкласти в конкретне підприємство і люди (хто вдало, хто недуже), але цим скористалися, то нині власник землі через мораторій не може розпоряджатися своєю власністю, - коментує керуючий партнер юридичної фірми "Результат" Максим Полішкевич.Звідси випливає маса проблем. Якщо в селі хоча б  с 2-3 орендарі змагаються між собою, тоді є якась подоба ринку і росте орендна плата. Якщо ж ні, то фермери впливають на все, в тому числі й на вибори, на формування об’єднаних територіальних громад, на рішення, які ухвалюють сільські голови.

За словами Максима Полішкевича, окрім посилення такого «феодалізму», мораторій на землю заважає розвиватися дрібним фермерам. Які, маючи землю у вільному доступі, мали б, відповідно, доступ до дешевих кредитів.

- Статистично агропідприємства найбільш дисципліновано платять за кредитами. Але мало ними користуються,бо нема їм чого закладати, хіба – техніку й приміщення. Через те придумали аграрні розписки, які залежать від врожаю, - розповідає Максим Полішкевич. - А була б земля повною мірою у їхній приватній власності – дрібні фермери отримували б дешеві кредити та інтенсивніше б розвивалися. Це дуже потужний економічний стимул. А так, фермер цього позбавлений. Він бере в лізинг комбайн. Змушений «влазити» в складні і дорогі програми державної підтримки. У нього немає активу, який можна було б дати банку, як заставу.

Замість вільного продажу – оренда на 50 років

Натомість, противники зняття мораторію переконані, що такий крок спричинить розпродаж українських земель та містить серйозну загрозу продовольчій безпеці.

- Єдиними групами, зацікавленими у пришвидшенні приватизації землі, є аграрні олігархи і великі транснаціональні агрокомпанії, які, користуючись глибокою економічною кризою та зубожінням українців, сподіваються скупити українські землі задешево, - коментує депутат Черкаської обласної ради Юрій Ботнар. - Українські фермери, аграрні виробники втратили майже всі заощадження через знецінення національної валюти більш, ніж у два з половиною рази, відтак придбати землю не зможуть. Уряд Яценюка, замість залучати інвестиції створенням сприятливого клімату, подолання корупції тощо, вирішив перегнати у питанні приватизації прибуткових держпідприємств та землі сільськогосподарського призначення, навіть режим Януковича. Влада, на жаль, намагається залучити інвестиції шляхом розпродажу стратегічних національних ресурсів, що є, безперечно, шляхом до втрати продовольчої безпеки й геоекономічної ролі у світі - надто в умовах дефіциту продовольства, що насувається. Крім того, у разі продажу землі сільськогосподарського призначення, держава отримає значно менше коштів від реалізації через вже згадану девальвацію гривні. Важливим аргументом проти продажу землі є і несформованість баз даних Державного земельного кадастру, внаслідок чого більша частина української землі досі не має грошової оцінки, що призведе до корупції й спекуляцій. Узаконення торгівлі землею становить пряму загрозу її відчуження на користь олігархічного або чужоземного капіталу та перетворення України на сировинну колонію, що повністю втратила вплив на свій внутрішній продовольчий ринок.

За словами Юрія Ботнара, оптимальний шлях - це запровадження довгострокової оренди земель на термін від 14 до 50 років.

- Такий принцип є поширеною практикою в світі й сприяє інвестуванню у сільське господарство. Таким чином землею сільськогосподарського призначення зможе користуватися той, хто справді живе і працює в селі, а отже - зацікавлений в розвитку сільських територій, - коментує Юрій Ботнар.

«Сірі схеми», що можуть лишити і без землі, і без грошей

За словами юриста Максима Полішкевича, незважаючи на мораторій, земля все одно продається. Для цього використовують так звані «сірі схеми»: емфітевзис, довгострокова оренда, зміна громадянства, ілюзорний займ, «міна» однієї ділянки на іншу (розміри їх зазвичай дуже різняться), договори «заднім числом».

Юрист Кирил Левтеров, партнер юридичної фірми ОМП, застерігає - наслідками подібних операцій можуть бути цілком реальні втрати.

Спосіб 1. Емфітевзис

Як і оренда, це - право користування, але фактично без часових обмежень і з можливістю продажу (може прирівнюватися до права довічного  користування). На практиці застосування емфітевзису мало відрізняється від купівлі-продажу. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися. Наразі є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою. Ці права ще можна і продати, що робить договір емфітевзису зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю. «Сірість» інструменту в тому, що, як правило, реальну суму в договорі не вказують (хоча через ризик втрати прав емфітевзису покупці наразі частіше почали вказувати реальні цифри і сплачувати сумарно до 19,5% податку від вартості землі).

Ризики. Для продавця: існує ризик, що буде виплачена не реальна сума, а занижена, та, яку, вказали у договорі. Для покупця: ризик у тому, що він не стає власником. Він оформлює своє право користування на договірних відносинах. І можливість розривання договору залишається.

Для прикладу: фіскальна служба вже розпочала «пробувати ґрунт» щодо можливості визнання договорів емфітевзису «удаваними правочинами» і, як наслідок, - визнання їх недійсними.

- Агрументи тих, хто проти мораторію, на фоні повсюдного продажу землі шляхом емфітевзису тим більше здаються нелогічними, - коментує Максим Полішкевич. – Зараз ділянки на 1-1,5 гектара продають за 20 тисяч гривень. Тобто, ті, хто хочуть продати, і так знайдуть спосіб. Єдине, що це не буде нормальна ринкова ціна, адже формування ринку землі підніме вартість ділянок у рази. Є, звісно, варіант здавати у довгострокову оренду, але уявіть, що Ви отримали спадщину на іншому краю географії – живете, приміром, в Черкасах, а ділянка – на Закарпатті чи в Луганській області. За цю землю  Ви зобов’язані платити податки, а зиску від неї не маєте.  Здати в оренду, знайти фермера,  та ще й контролювати цей пай – це ціла історія. Майно ніби й є, а повноцінно ним розпоряджатись можливості немає.

Спосіб 2. Довгострокова оренда до 50 (як правило на 49) років

Це - найпоширеніший після емфітевзису спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які підпадають під дію мораторію. Право оренди за таким договором підлягає державній реєстрації.

Ризики. Недоліки довгострокової оренди полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ.

Спосіб 3. Зміна громадянства

При набутті громадянства іноземної держави власник протягом року зобов’язаний продати свою земельну ділянку с/г призначення. Це положення прямо передбачено Земельним кодексом і, в той же час, мораторієм не обумовлюється. Таким чином, в разі, якщо власник земельної ділянки (т.з. «паю») чи спадкоємець змінив громадянство, – він може оформити і посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу. Така схема на сьогодні стала достатньо розповсюдженою, в тому числі, -через прийняття громадянства країни-агресора мешканцями окупованих територій.

Ризики. Дана операція фактично нічим не відрізняється від купівлі земель, на які не розповсюджується мораторій, наприклад, приватизованих земель для особистого селянського господарства. Проте проблемою є досягнення домовленостей з нотаріусом щодо посвідчення такого договору.

Спосіб 4. Ілюзорний договір займу

Йдеться про відчуження землі за участю судів. Наприклад, землевласник брав у покупця фіктивну позику на суму, рівну ціні продажу під заставу підмораторної землі, через місяць позика не поверталася, і на закладену землю набувалося стягнення.

Використовувалася раніше. Зараз може використовуватися лише для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.

Ризики. Суди зайняли позицію, що такі угоди, за якими є стягнення, є удаваними правочинами. Цей інструмент досить ризикований з точки зору юридичної чистоти.

Право бути заставодержателем с/г землі залишили тільки банкам, які за специфікою своєї діяльності не зацікавлені в угодах із землею. Шанси скористатися таким механізмом – малоймовірні.  

Спосіб 5. Обмін однієї земельної ділянки на іншу (міна)

По суті, це були обміни повнорозмірної земельної ділянки («паю») на будь-який клаптик землі. Зараз цю схему застосувати важче. Нормативними актами визначено, що операції щодо міни можливі лише між земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Втім, є практика укладення договорів міни невеликої за площею земельної ділянки на іншу земельну ділянку, звичайного для відповідного регіону розміру. У такому випадку міна відбувається з доплатою власнику більшої земельної ділянки. Є випадки, коли масив в 4 га змінюється на кілька соток, звичайно з доплатою. В цьому випадку «доплата» і є тою ціною, яку одержує продавець «на руки».

Ризики. Є судова практика, коли оскаржувалася міна земельними ділянками, одна з яких не була виділеною в рахунок земельної частки (паю). До того ж є відносно висока вартість супроводу такої операції: накладні витрати можуть сягати 50% від вартості землі.

Спосіб 6. Договори заднім числом

Схема побудована на укладанні цивільно-правових договорів міни, попередніх договорів з власниками земельних паїв, прив`язаних; в контексті укладення основного договору до моменту закінчення мораторію, датованих з 1 по 12 січня 2007 року (в період дії так званого мораторного вікна).

Ризики. Дуже велика ймовірність, що договір буде визнаний недійсним, бо потребує державної реєстрації. Відповідно до п.15 перехідних положень Земельного кодексу, всі правочини, спрямовані «на майбутнє», є недійсними з моменту їх укладення та посвідчення. Підробка документів так само як і дат під документами – пряме порушення законодавства, в тому числі Кримінального кодексу. Тому ми застерігаємо наших клієнтів від подібних кроків.

Супровідні (додаткові) документи для будь-якого способу, крім міни та продажу. При оформленні права користування земельними ділянками (оренда, емфітевзис) на практиці підписується пакет т.зв. супровідних документів – генеральна довіреність на управління земельною ділянкою (можуть бути нюанси у застосуванні через положення статті про мораторій) та заповіт. Вкрай рідко  укладається договір довічного утримання.

Ризики. Для продавця: може не отримати кошти, оскільки навряд чи стане розповідати в поліції, як обходив мораторій. Для покупця: заповіт може з’явитися і будь-який інший. Тоді висока ймовірність оскарження попереднього заповіту, передачі землі, відповідно до нього, в суді. До того ж, у цивільному кодексі є положення, яке передбачає, що пенсіонерів не можна залишати без спадщини.

Якщо, крім земельної ділянки, іншої спадщини немає, великий ризик, що заповіт буде оскаржено.

Право розпоряджатися земельною ділянкою за довіреністю заборонено Мораторієм.

Власник ділянки (також в особі опікуна, довіреної особи) може відкликати супровідні документи (або оскаржити, прикладом, договір довічного утримання, якщо цей договір де-факто не виконувався «покупцем»).

Крім цього, висока кількість ризиків, які супроводжують подібні операції, зменшують вартість землі при купівлі. Тобто за продовження мораторію, в кінцевому рахунку, платить власник земельної ділянки.

Замість післяслова

- Якщо Ваша юридична особа купує землю особистого сільського господарства, то Вас ставляють в умови, коли Ви штучно змушені перевести свою землю у підмараторний статус (для ведення товарного сільського господарства), - коментує Максим Полішкевич. – Як на мене, то це велике зло. По-суті, українців вважають неспроможними користуватись своєю власністю. А всі оці «не на часі» через неготовність баз Держгеокадастру – повна маячня. Зараз, якщо Вам, як землевласнику, необхідно укласти будь-який договір – Вас змусять завести XML-файл, зареєструвати, завести в автоматизованій системі державного земельного кадастру, занести відомості в державний реєстр речових прав. Тому незареєстрованих ділянок усе менше. І те, що вони не продаються, аж ніяк на ситуацію не впливає. Навіть успадкування мараторної землі змушує людину внести ділянки у реєстри. Звісно, не все – радужно і «перехід на цифру» не такий швидкий, як би нам хотілось. Але, якщо безкінечно чекати і «відтягувати» момент переходу на ринкові відносини, то він ніколи не настане.

«Тимчасовий» мараторій, прийнятий у перехідних положеннях через те, що Комуністична Партія, представлена у тодішній Верховній Раді, не хотіла голосувати за Земельний Кодекс, якщо ним буде передбачено вільний обіг земель сільськогосподарського призначення, триває вже два десятиліття. Якщо тягнути далі – ми лишатимемося в когорті економічно відсталих країн з сильними агрохолдингами і слабкими «недоземлевласниками» - в компанії Аргентини, Бразилії, Казахстану і Росії. Навіть більше – ми «відставатимемо» все сильніше і сильніше.

За словами юриста, існуючі проекти відкриття ринку передбачають етапність (перші 5-10 років тільки фізичним особам та місцевим фермерам, наступний період юридичним, і т.п.) та кількісні обмеження «в одні руки». Подібний шлях проходили постсоціалістичні східноєвропейські країни. Штучні обмеження земельного банку існують у більшості цивілізованих країн.

За даними Світового банку, на планеті Земля залишилося 6 країн, де немає вільного ринку землі. Це Південна Корея, Куба, Венесуела, Таджикистан, Конго і Україна.

 

Підготувала

Ірина Семенова


Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть частину тексту і натисніть Ctrl+Enter



Останні новини

18 листопада 2018
18:50
Дієва новинка: черкаські школярі створюють експрес-уроки з української мови (ВІДЕО)
17:41
Черкащанам розповіли, за скільки відремонтували дороги в регіоні
16:15
Творці солодощів з Черкащини борються за звання кращих в Україні
15:32
У Смілі контролюють наявність тепла в оселях містян
14:27
Черкащанка перетворила власну квартиру на вільний для соціуму простір (ВІДЕО)
13:43
Порошенко нагородив двох школярок із Черкащини
12:44
Молодь із Черкас може безкоштовно навчатись в освітніх закладах Польщі
11:20
Родина з Черкаської області взяла участь у відомому шоу (ВІДЕО)
10:33
На Черкащині розшукують зниклу жінку
09:15
У Черкасах знайшли елітний Lexus, який вкрали у Києві (ФОТО)
17 листопада 2018
18:12
З'ясувалося, скількох ще черкащан мають відправити до армії
17:15
Черкасці просять подовжити тролейбусний маршрут №10
16:10
Як веде уроки краща вчителька Черкас? (ВІДЕО)
15:32
Знайшли у Києві: затримали чоловіка, який через ревнощі вбив знайомого черкащанина
14:30
Черкащанка стала чемпіонкою світу з фітнесу (ФОТО)
13:40
У Черкасах суд випустив підозрюваних у справі вбивства Сергієнка
12:44
Зубко переконує, що Сміла вже з теплом
11:20
Cкляров розповів про Фірташа і "приватизацію" "Черкасиводоканалу"
10:30
Мер Черкас розповів деталі домовленостей із автобусними перевізниками
09:30
На трасі Київ-Одеса сталася жахлива ДТП (ФОТО)
16 листопада 2018
20:13
Face of the day - Тетяна Шевченко
19:46
Якої погоди очікувати на Черкащині у найближчі дні?
18:36
Цьогоріч на кір захворіли майже 300 черкащан