Скандал довкола можливої новобудови в історичній частині міста розгорівся минулого тижня в Черкасах. Містяни та археологи повідомляли, що на місці 100-літнього будинку по вулиці Байди Вишневецького забудовник планує звести багатоповерховий будинок, а сам "особняк Кринського" знести.

Причиною цьому стало надання містобудівних умов ПП "Надія" та зведення останнім паркану довкола будинку. Утім, за декілька днів надані умови були скасовані за заявою самого ж підприємства. Щоб зрозуміти суть скандалу, ми звернулися до фахівців-будівельників, архітекторів та істориків, інформує Про все.

В чому суть скандалу?

Про “знищення історичної пам’ятки” черкасці почали говорити близько тижня тому. 

Згодом на засіданні виконавчого комітету Черкаської міської ради за участі активістів, археологів та краєзнавців відбулося емоційне обговорення цієї події. Як результат, виконком зобов’язав Головного архітектора міста скасувати надання містобудівних умов компанії, а паркан довкола будівлі демонтувати.

Головною причиною такого рішення стало те, що вказана будівля є в переліку нововиявлених пам’яток архітектури та знаходиться на території заповідної охоронної території “Черкаські берегові схили” та входить до комплексної археологічної пам’ятки “Культурний шар пізньосередньовічного міста Черкаси (14-18 ст.)”. 

В той же час, будівля є приватною власністю. Зі слів власників,  при купівлі об’єкту, ті не були повідомлені про її значимість.

Віталій Чернуха під час виїзної наради поряд із "Особняком Кринського"

Як повідомив Головний архітектор Черкас Віталій Чернуха, передумовою виникнення скандалу могли стати бюрократичні недопрацювання з боку службових осіб, які відповідають за збереження пам’яток архітектури та археології.

- У нас пам’ятників архітектури, як таких, немає взагалі. Є значні будинки - пам’ятки архітектури місцевого значення. Якщо виникають такі ситуації, то мабуть треба укладати якісь охоронні договори. Коли людина придбала оце приміщення, то такого договора не було і ніхто людей не попереджав про це. До прикладу, коли продавали будівлю колишнього готелю “Слов’янський” (приміщення “Укрсоцбанку по вул. О.Дашковича - ред.), то там такий договір був і будь-які зміни чи перепланування має виконувати спеціалізований архітектор, який має відповідну кваліфікацію та необхідні дозволи, - розповів посадовець. - Так, цю будівлю внесли до переліку нововиявлених архітектурних пам’яток. Утім, тут немає ні відповідної таблички, ні власник при купівлі будинку не був повідомлений про це. По суті, нового власника не ознайомили з тим, що це за приміщення і як за ним потрібно доглядати та розпоряджатися. 

Мовою документів

Про Черкаси, його архітектурні пам’ятки, дозволи на будівництво тощо чудово може розповісти електронний ресурс “Геопортал містобудівного кадастру міста Черкаси”. За його даними будинок дійсно є нововиявленою пам’яткою архітектури. До прикладу, в той же розряд внесені і більш “молодші” будівлі Черкаської ОДА, Краєзнавчого музею, Податкової та “Будинок торгівлі”.

В той же час, нам не вдалось з’ясувати, які конкретно обмеження стосуються щодо таких об’єктів та як саме їх охороняє закон.

За даними “Геопорталу”, щодо обговорюваної будівлі до Департаменту архітектури та містобудування двічі надходили звернення на надання містобудівних умов. В обох випадках звернення надходили від ПП “Надія”. В першому листі, датованому 15.11.2019 року, йшлося про “Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом” висотою 24 метри. А вже 21 -го лютого цього року підприємство звернулося з проханнями змінити попередні умови на “Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення” висотою 30 метрів. Варто зазначити, що в документах чітко прописані “особливості” ділянки.

- Об'єкт потрапляє в межі зони регулювання забудови. В передпроектних пропозиціях на будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом по вул. Байди Вишневецького, 2 провести всебічні композиційні обґрунтування рішень щодо типу будівництва, розміщення, функціонального призначення, композиційні зв'язки з історичним центром, що передбачено в пояснюючій записці Плану зонування території міста Черкаси, - йдеться в документі. - Об'єкт реконструкції потрапляє в межі охоронних зон археології. Будівництво вести за умови отримання позитивного висновку археологічної інспекції управління культури Черкаської обласної державної адміністрації. На земельній ділянці розташована будівля, яка відноситься до категорії щойно виявленої пам'ятки архітектури. У разі втручання в конструкції вищевказаного будинку необхідно отримати позитивний висновок департаменту культури та взаємозв'язків з громадськістю Черкаської обласної державної адміністрації.

фрагмент документу про надання містобудівних умов

Посадовець Черкаської міської ради, відповідальний за надання містобудівних умов, Віталій Чернуха пояснює, чим керувався, коли надавав вказані умови підприємству-забудовнику, через що власне і стався скандал.

- Містобудівні умови - це не дозвіл на будівництво того чи іншого об’єкту. Це частина вихідних даних для початку проектування,  а не будівництва. Згідно із чинним законодавством, я не маю право не надати містобудівні умови, якщо людина звернулась у визначеному порядку та з необхідним пакетом документів. Замовник (ПП “Надія” - ред.) подав заяву на отримання містобудівних умов. Через деякий час вони надали ще одну заяву з вимогою скасувати вже надані умови. Чому вони прийняли це рішення- я не знаю, - каже архітектор. - В той же час,  під час засідання виконавчого комітету мене зобов'язали у разі надходження повторної заяви на отримання МБ (містобудівних умов - ред.) я їх надаю, як того вимагає законодавство і в той же час готую проєкт рішення для виконавчого комітету для їх скасування.

Заява ПП "Надія"про скасування надання містобудівних умов

Утім, посадовець зазначає, що за практикою, органи місцевого самоврядування в такому випадку ризикують зіткнутися із законодавчою колізією. В більшості випадків українські суди приймають рішення на користь забудовника. Це пов’язано із чітко визначеним порядком надання містобудівних умов.

- Хочу зауважити, що видача такого документа не є підставою для забудови. Якщо забудовник хоче щось будувати. То він спочатку отримує такі умови, потім звертається до архітекторів, які створюють проєкт. Навіть першопочатковим роботам на об’єктів передує ряд бюрократичних процедур - від проектування, погодження до експертизи Державної архітектурно-будівельної інспекції до погодження із рядом установ та організацій. Це тривалий процес. Ніхто відразу не починає не те що будувати,  а й ямку викопати не може, поки не дотримає усіх вимог, - каже архітектор.

Точка зору історика

на фото Віталій Масненко

За інформацією про об’єкт, довкола якого зчинився гучний скандал, ми звернулися до науковців. Професор, доктор історичних наук, завідувач кафедри Історії України Черкаського національного університету імені Богдана Хмельницького Віталій Масненко каже, що це “місце, де починалися Черкаси”. Поряд знаходиться “Будинок природи”, за ним йде виступ – так звана Дзеленьгора. 

- За даними сучасних дослідників, археологів та істориків Дмитра Куштана і Валерія Ластовського, там знаходився перший литовський замок ХІV–ХV-го століть. Фактично,  це є місцем, де формувалися Черкаси. З іншого боку бачимо "Пагорб Слави" – пізніший польський замок. Даний будинок теж знаходиться на цій історичній території, - розповідає науковець. - Справді, ця пам’ятка взята на облік, згідно із наказом від 2010-го року. В реєстрах цей будинок значиться, як “будинок пристава Табачникова”, що був побудований наприкінці ХІХ-го століття. 

Зі слів Віталія Васильовича, є й інші дані щодо згаданого будинку. В електронній петиції, нещодавно опублікованій на сайті Черкаської міської ради, цей будинок називають “особняком Вацлава Кринського”. Пан Масненко зазначає, що Вацлав Кринський напевно був останнім передреволюційним власником будинку.

- Якщо розглядати архітектурне «обличчя» Черкас, то в нас в місті залишилось дуже мало будівель, яким 100 і більше років. Бо фактично більшість історичних будівель міста була знищена, коли Черкаси стали обласним центром, - повідомив історик. 

 Згадав Віталій Васильович і “міські легенди” довкола будівлі.

- За даними “Вікіпедії” значиться, що в цьому будинку бував Тарас Шевченко. Наскільки мені відомо, то тут колись була навіть відповідна меморіальна дошка. Очевидно, ця інформація є не досить коректною. Насправді Шевченко перебував у Черкасах в 50-х роках ХІХ-го століття. Тоді як цей будинок було збудовано лише наприкінці ХІХ-го століття. Крім того, дослідники називають інші можливі локалізації будівель причетних до його побуту, зокрема, будинок на Парковому узвозі (теж не зберігся), - розповідає науковець. 

У своїх “краєзнавчих розвідках” згадує цей будинок і черкаський краєзнавець Василь Страшевич. 

- Під осінь 1907-го, вправні черкаські мулярі і краснодеревщики здали власнику ошатний будиночок, який став окрасою першої від Дніпра горішньої вулиці міста з відповідною назвою Верхня Горова. В радянські часи її перенарекли на честь Михайла Фрунзе, а будинок згодом став “історичним”. Бо на меморіальній дошці, яка висіла на куті фасаду з 1964 по 1995-й, зазначалося, що тут у липні 1849 року під наглядом поліції перебував Тарас Шевченко. Звісно, цього ніяк не могло бути, адже на час будівництва минуло вже понад 40 літ як Тарас полишив цей немилостивий до нього світ, та помилка настільки вкорінилася, що знайшла місце у “черкаському” томі наймонументальнішої праці “Історія міст і сіл УРСР”. Щоправда, згодом науковці з'ясували, що на цьому кутку Шевченко таки бував. Але хата та, у якій він гостював, ліворуч від вулиці Розкопної, не збереглася, - писав краєзнавець. - За німців у будинку була якась окупаційна контора, потім довго – господарська частина органів безпеки (тоді стайні стали гаражами, а окреме помешкання челяді – підсобним приміщенням). Ще пізніше сюди переїхало конструкторське бюро. Зрештою, перелічити усі організації, які базувалися в особняку Кринського відтоді і дотепер – забарне діло. Та й чи треба? Головне, що він є. Щоправда, вже стонадцять разів перепланований усередині та видозмінений на внутрішній території.

Результати технічного обстеження - будівля підлягає демонтажу 

скріншот технічного обстеження будівлі

В ході дослідження теми до нас потрапили результати технічного обстеження будівлі, яка опинилася в епіцентрі скандалу. Технічний звіт було виконано в березні цього року ТБ “Капітал Черкащини”.

Експерт,  котрий проводив обстеження стану будівлі, зазначає, що вона була побудована в період з 1900 по 1920 роки.

- При обстеженні конструкцій нежитлової будівлі встановлено наступні дефекти, які виникли при тривалій експлуатації будівлі, а також пошкодження, які виникли внаслідок природо-кліматичних факторів, природних стихій та в процесі експлуатації: руйнування виступаючих елементів фасаду із відшаруванням цегляної кладки по осі; руйнування цегляного карнизу по осі та по периметру примикання конструкцій даху усієї будівлі; руйнування із просіданням цегляного фундаменту під усією будівлею за рахунок підтоплення талими та ґрунтовими водами також за відсутності гідроізоляції; руйнування дерев’яного перекриття за рахунок протікання даху; зовнішні стіни та перекриття не забезпечують необхідний опір теплопередачі згідно ДБН, - йдеться у звіті експерта.

• 

• 

• 

скріншоти документу з технічного обстеження будівлі

Фахівець зазначає, що за результатами проведеного обстеження технічного стану нежитлової будівлі встановлено, що в будівлі відбулися незворотні деформації основних несучих конструктивних елементів. Технічний стан нежитлової будівлі визначений, як непридатний до нормальної експлуатації.

- Враховуючи загальний стан основних несучих та огороджувальних конструкцій який характеризується як не придатний до нормальної експлуатації, та термін експлуатації який становить понад 100 років нежитлової будівлі за адресою вул. Байди Вишневецького No 2 м. Черкаси Черкаська область, також враховуючи вимоги до терміну експлуатації житлових та громадських будівель. Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд. Нежитлова будівля рекомендується до знесення (демонтажу) з дотриманням вимог ДБН А.3.1-5:2016 “Організація будівельного виробництва”, - йдеться у кінцевому висновку експерта. 

• 

скріншот документу з технічного обстеження будівлі

Прокоментувати вказані результати обстеження ми попросили фахівців в галузі архітектури. Черкаський архітектор Віталій Солодкий запевняє, що будівля знаходиться в катастрофічному стані вже понад 20 років. За словами Віталія Степановича, на початку 2000-х він брав участь у проектуванні можливої добудови до будинку.

- Свого часу, десь в 2000-му році, я працював архітектором в приватній будівельній фірмі. Ми отримали замовлення на реконструкцію цієї будівлі з добудовою мансардного поверху. Акт обстеження будівлі тоді показав, що вона в катастрофічному стані. Там робили і “шурфовку”, і обстеження фундаменту, несучих конструкцій тощо. Ще тоді експерти говорили про величезні проблеми із об’єктом, - каже архітектор.

• 

• 

• 

• 

• 

Скріншоти результатів обстеження будівлі

В той же час пан Солодкий зазначає, що якщо пам’ятку неможливо врятувати повністю, проектувальники знаходять вихід у доволі цікавий спосіб.

- В сучасній архітектурі є маса прикладів, коли при будівництві нового об’єкту залишають елементи його попередника. Цей підхід масово використовується в Європі і, до прикладу,  у Львові. Забудовник зберігає фасадну частину, відновлює автентичну кладку і “вписує” це в нову будівлю, - каже архітектор. - Так, цей процес нелегкий. Будівельники спочатку розбирають будівлю, номеруючи кожну цеглину, реставрують їх і потім складають наново в тому ж вигляді, як і сто років тому.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Скріншоти результатів обстеження будівлі

А от колега Віталія Степановича, Головний архітектор проектів ПАТ "Черкасицивільпромпроект", член містобудівної ради Черкас Валерій Борець більш категоричний. Віталій Андрійович переконаний, що з урахуванням стану будівлі і зовнішніх чинників вона “простоїть” не більше двох років.

- Я бачив експертний висновок щодо нинішнього стану будівлі. Там, я може грубо скажу, все треба знести і зробити нормальну забудову. “Гнидники”, які там залишилися, треба прибирати. Як містобудівник, як архітектор, я впевнений, що ще рік-два будівля постоїть і завалиться, - каже архітектор. - Зрозумійте, якби держава дивилася за своїми пам’ятками і підтримувала їх у належному стані, то можна було б говорити про збереження таких будівель. А так як воно завалюється, і лишається тільки чекати, щоб зібрати цеглу, що впала. То це  абсурд! В першу чергу, держава має опікуватися станом таких об’єктів. А так та ж держава віддає їх в приватні руки,  воно валиться поки господарі змінюються. А потім вимагають у власника, щоб він щось з цим робив. Ну, це ж смішно!

Безпека містян і друге життя для “особняка Кринського”

Після спілкування з різногалузевими експертами ми вирішили поцікавитись думкою представників компанії-забудовника. Її очільник Андранік Казарян каже, що резонанс довкола історії з будівлею по Байди Вишневецького вийшов за рамки нормального обговорення.

- Знаєте, за останні два тижні з нас окремі люди роблять якихось навігласів. Кажуть, що ми не цінуємо думку людей і місцеві пам’ятки… Це наклеп і відверта брехня! З першого свого дня в цьому місті я закохався в нього і живу теж тут, - каже підприємець. - Звичайно, ми як підприємці, хочемо заробляти. Але не за будь-яку ціну.

Підприємець розповів, що поставити питання про демонтаж будівлі його змусили результати технічного обстеження об’єкту. 

- Ми придбали цю будівлю вже після трьох попередніх господарів, які протягом багатьох років зробили всередині стільки перепланувань, що окрім фасаду вона не має автентичного вигляду. Протягом останніх двох років ми здавали приміщення під оренду. Коли винаймачі почали скаржитись на те, що будівля руйнується, дах протікає, а в підвалі відслоюється фундамент, ми відразу ж припинили її експлуатувати та звільнили приміщення, - каже пан Казарян. - В цьому ж році ми запросили незалежного експерта, який провів огляд будівлі. Його висновок констатував, що будинок підлягає демонтажу,  оскільки перебуває в критичному стані. Що ми мали робити? Чекати,  поки цегла з карнизу почне падати на прохожих? Зрозумійте, там фундамент зроблений з цегли і він руйнується.

фото зовнішнього фундаменту будівлі

В “Надії” кажуть, що рішення огородити територію було прийнято з міркувань безпеки. Однак, в перспективі забудовники планують дати будівлі “друге життя”,  поєднавши автентичну архітектуру з сучасним плануванням.

- Архітектуру будівлі не знищать, а 100-річну цеглу не викинуть на смітник. Ми готові при демонтажі пронумерувати кожну цеглину, відреставрувати її і використати елементи нинішнього фасаду у майбутній будівлі. Також, цеглу, яка залишиться ми без проблем передамо у органи охорони державної спадщини, щоб її могли використати для відтворення пам'яток архітектури, для ремонту подібних об’єктів тощо, - каже Андранік Тельманович. - Більше того, в майбутньому проєкті ми вже розглядаємо можливість зберегти “вхідну групу” цієї будівлі, залишити її та поєднати із новою будівлею. Тим самим ми збережемо оригінальну архітектуру і створимо об’єкт, елементи якого відсилатимуть до первинного вигляду цієї будівлі.

Зі слів забудовника, їх підприємство вже має в своєму доробку приклади осучаснення 100-річних будівель в Черкасах.

джерело фото: Вікіпедія

- Візьміть до прикладу будівлю готелю “Слов’янський”. Ця будівля також належить нам. Але там чітко зафіксовано, що це є пам’яткою архітектури, є всі необхідні ордери тощо. І коли ми її реконструювали, то цим займалися виключно фахівці, які мають ліцензію проводити будівельні роботи з такими об’єктами. Більше того, ми за власні кошти робимо цю будівлю  “родзинкою” міста. Там зараз встановлено спеціальне освітлення будівлі, яке буде змінюватись залежно від дня тижня. Зокрема на державні свята будинок буде освітлено в національних кольорах України, - каже підприємець. - Також ви можете подивитися на проєкт відомо в Черкасах “Рибного ряду” в самому центрі міста біля корпусу ЧНУ. Ми ж не руйнуємо його. За проєктом там буде збережено основні стіни, які пам’ятають всі містяни. В результаті там має бути будівля, в якій поєднуються стилі 19-го та 21-го століть - з  унікальною цеглою, кладкою та вітражними системами. Але при цьому історичний фасад будівлі буде збережено.

Нищити археологічні артефакти ніхто не збирається

Андранік Казарян запевняє, що історія зі “знищенням” пам’яток археології, які знаходяться в землі під будівлею - перебільшення. 

- Стосовно нарікань з боку археологів. Є встановлені правила. Наприклад, якщо під час земляних робіт ми виявляємо в землі якісь об’єкти, то роботи зупиняються і на місці починають працювати археологи. Ми ж не проти. Крім того, на всіх без виключення будівельних майданчиках працюють незалежні працівники технічного нагляду, які реагують на такі випадки. Тому не може й бути мови, що будівельники можуть приховувати чи, боронь Боже, знищувати виявлені історичні артефакти, - каже підприємець. - В той же час, мене дивує вибірковість з боку археологів. Коли поряд будуються приватні будинки і будівельники риють котловани, то туди вони чомусь не хочуть їхати. Я кажу про конкретний випадок - будівництво двоповерхового будинку поряд із будівлею, довкола якої стався оцей скандал. Його побудували протягом року. Там глибина фундаменту більше двох метрів. Утім, я там не бачив ні одного археолога чи історика. Це подвійні стандарти чи як це назвати?

На підприємстві запевняють, що у разі початку будівельних робіт,  вони готові надати доступ археологам та історикам, щоб вони були присутні там. Якщо під час земляних робіт будуть виявлені артефакти, то вони мають  повне право зупиняти роботи і проводити необхідні дослідження. 

- Будь-яке наше будівництво створюється з душею, ми приводимо до ладу територію довкола наших об’єктів. Ми не будуємо точково,  ми мислимо глобально і створюємо проєкти цілих кварталів. Скажіть мені, хто ще в цьому місті будує з поглядом у майбутнє? Більшість будівельників працює за легким принципом: “Побудували, заробили гроші і втекли”. Але не ми, - каже пан Казарян. - Часто нам доводиться планувати на 10-15 років уперед, бо ми звіряємося із Генеральним планом і працюємо на перспективу. Те, що ми розробляємо проєкт кварталу - це не значить, що ми відразу ж його забудуємо.